O fim de uma locação residencial não segue uma única regra. Prazo escrito, duração inicialmente contratada, permanência no imóvel após o vencimento e pessoa que pretende encerrar o vínculo alteram os procedimentos. Antes de entregar as chaves ou exigir a desocupação, é importante ler o contrato em conjunto com a Lei nº 8.245/1991.
Saída do locatário durante o prazo
Durante o prazo determinado, o locador, em regra, não pode retomar o imóvel apenas porque mudou de ideia. O locatário pode devolvê-lo, mas fica sujeito à multa prevista no contrato, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido. A conta deve considerar o prazo total e o tempo restante, além da base de cálculo efetivamente pactuada.
A lei dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário, por seu empregador público ou privado, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato, desde que haja notificação escrita ao locador com antecedência mínima de trinta dias. Mudança voluntária ou novo emprego não se confundem automaticamente com essa hipótese.
Contrato residencial de trinta meses ou mais
Quando a locação residencial escrita foi ajustada por prazo igual ou superior a trinta meses, o contrato se resolve ao final do período estipulado. Se o locatário permanece por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, mantidas as demais condições.
Depois dessa prorrogação, o locador pode denunciar o contrato, concedendo trinta dias para a desocupação. Mesmo quando a lei permite a retomada sem indicar motivo, a comunicação deve ser comprovável e identificar prazo, imóvel e destinatário. Conversas informais podem gerar discussão sobre a data em que o aviso foi recebido.
Contrato inferior a trinta meses
Nos contratos residenciais verbais ou escritos com prazo inferior a trinta meses, o término não concede ao locador a mesma liberdade imediata. A locação se prorroga por prazo indeterminado e a retomada fica vinculada às hipóteses do artigo 47 da Lei de Locações.
Entre elas estão infração legal ou contratual, falta de pagamento, extinção de contrato de trabalho ligado à ocupação, uso próprio ou de familiares nas condições legais, certas obras e vigência ininterrupta superior a cinco anos. Cada fundamento exige fatos e provas próprios; não basta denominar o pedido de “denúncia vazia” quando a lei exige motivo.
Saída em contrato por prazo indeterminado
O locatário pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso escrito com antecedência mínima de trinta dias. Sem o aviso, o locador pode exigir valor correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na resilição.
É útil combinar vistoria, leitura de medidores, reparos, entrega de chaves e endereço para comunicações finais. A obrigação de pagar aluguel normalmente termina com a restituição efetiva do imóvel, e não apenas com a retirada dos móveis. Recibo de entrega das chaves e relatório de vistoria reduzem divergências posteriores.
Venda do imóvel não encerra sempre a locação
Se o imóvel for vendido, o adquirente pode denunciar o contrato em determinadas condições, concedendo noventa dias para desocupação. A exceção relevante ocorre quando a locação é por tempo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbada na matrícula do imóvel.
O prazo para o adquirente exercer esse direito também precisa ser observado. Por isso, contrato, matrícula atualizada, registro da venda e data em que a denúncia foi feita devem ser conferidos. Direito de preferência do locatário é tema relacionado, mas possui requisitos próprios.
Quando é necessária ação de despejo
Seja qual for o fundamento do fim da locação, a ação adequada para o locador reaver coercitivamente o imóvel é a de despejo. Notificação extrajudicial não autoriza retirada de bens, troca de fechadura ou corte deliberado de serviços. Medidas liminares existem apenas nas hipóteses legais e podem exigir caução e documentos específicos.
Falta de pagamento permite cumular despejo e cobrança, com apresentação discriminada do débito. Em outras hipóteses, contrato, comunicações e prova do fundamento devem acompanhar o pedido. Este artigo é informativo: duração, forma do contrato, garantia, motivo da retomada e sequência das notificações precisam ser avaliados antes de definir a providência.
Fontes e referências
Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende dos fatos, das provas e da legislação pertinente ao caso.